时间：2005年9月8日 13:00-14:45

地点：海淀区中关村东路1号威新国际大厦12层中演播厅（清华大学东门

话题：焦点深度访谈系列二：披露中关村商务环境的缺失

嘉宾：

吴 峨 清华大学经济管理学院教授

陈森林 置信房地产经纪公司董事长  　　

朱朝阳 文津国际董事副总经理  　　  　　

党 斌 中关村科技发展公司副总经理 

　王维波：各位网友，大家好！

 我们今天请到的嘉宾有清华大学经济管理学院教授吴峨、置信房地产经济公司董事长陈森林、文津国际董事副总经理朱朝阳、中关村科技发展公司副总经理党斌。

 欢迎几位嘉宾做客搜狐。请几位嘉宾跟网友打声招呼。

 朱朝阳：各位网友，大家好，我是文津国际董事副总经理朱朝阳。

 吴峨：我是清华大学经济管理学院的吴峨。

 党斌：我是中关村科技房地产部的党斌，很高兴能在这里和大家交流。

 陈森林：各位网友，下午好！很高兴又和大家见面了。上上周在这里跟大家见过一次面。

 王维波：有人说朝阳的CBD和中关村像北京的双翼，所以就看到了他们的商机，而两地日益丰富的商务地产产品，给众多企业提供了众多选择。首先请朱总先给我们谈一谈，您觉得，中关村地区的特点是什么？能够给入驻企业带来怎样的优势？

 朱朝阳：我想从稍微经济一点的角度，具体吴教授可能比我更专业，我先谈一点自己的看法。中国有句俗话“靠山吃山、靠水吃水”，其实翻译经济语言就是充分发觉和利用资源。我们其实可以看中关村地区的资源在哪里？中关村地区的资源都是什么？或者中关村特有的是什么？中关村可能最值得大家重视的就是中关村深厚的文化和科技底蕴。具体来看，北大、清华等73所大专院校在中关村，中国科学院以及国家的独立科学机构有200多个。同时也许大家忽视掉了，在这个地区竟然居住或者是生活或者是工作的我们中国两院院士近10％这样现象不是今天才有的，是从我们改革开放之初或者更早期的时候，中国地区是学术气息浓厚的地方。由于中关村有非常独特的文化、科学、技术资源，所以才有了后来的都知名的中关村电子一条街，然后逐步演变成今天的中关村高科技园区。中关村本身这个地区作为北京的商圈之一，鲜明的一个特点就是，这个地区商业的氛围是靠自身的科技、文化底蕴造就的，而不是说因为某种规划或者各方面最后造成的。所以从这个意义上来讲，我觉得中关村地区的经济是有它自身经济学非常合理的地方的，是完全符合了规律的。这是从中关村本身的? i>

 后来大家可能也都有点印象，就是在2001年前后比较轰动的说要撤批中关村，包括后来都从那里搬走了，回过头来我们看，包括去年搜狐的回归，另外像研究院等等，包括宝洁等大的国际金融机构、大的研究院，逐步回到中关村，这里面本身可以看出中关村的区域经济在经过一段时间最早那时候的发展，从无序逐渐走向有序，逐渐走向经营环境的商业化、规范化的这样一个过程。所以从这个意义上来讲，我们可以说中关村未来作为一个高科技园区既有非常深厚的底蕴，同时又经过了一些挫折以后逐步有了比较好的发展规律。现在? 以看到，包括像中关村E世界这些非常规范或者相对以前所谓一条街比较差的经营环境，这块来说是有很大的进步。再加上包括四环路通、轻轨，交通方面有了保障，从这个意义上来讲中关村地区作为一个商业圈事实上已经到了一个逐步走向成熟的阶段。

 王维波：同样的问题吴教授您怎么考虑的？

 吴峨：中关村的商务环境确实这几年有很大的变化，在北京市这几年应该说优化了很多，交通、写字楼的国际化标准等等这种规划。但是你刚才说到的一个，北京有一个CBD，又有一个中关村，又都是在北京市中心区，肯定这两个是有自己的各自功能，同时也有一些矛盾的地方。比如最近我查了一下北京写字楼指数，2005年第二季度的，从CBD来看还是比中关村要高，25.66，中关村是18.24，入住率CBD也是高的，中关村因为这段房子出的太过所以入住有些下降。但是这个东西我觉得我要强调一点，我们对这些现象眼光不要老盯着这几个写字楼指数，甚至不要盯着中关村的产值多少，我觉得中关村的商务环境的优化问题首先要解决定位意识的问题。你的眼光要紧盯着中央给我们中关村定的位，那能干什么事，不要给这些指标，或者某个季度的写字楼指数束缚。中关村和CBD都是在北京的市中心，有限资源的条件下肯定是有矛盾的，比如说跨国公司的进入问题，跨国公司都有一个选择地嘛。但是CBD跟我们中关村的地位的需求都是不同的，所以说差异是客观存在的，要看到这一点。

 比如现在我感觉到，首先我觉得定位意识就是说中关村商务环境的优化必须服从高科技园区的定位，这有两层意思。

 第一层意思，规划上，房地产也好，商务环境的规划也好，要随着功能定位和产业定位来做。国际化我们要强调，但是中关村实际上还是以本土企业为主，产品市场都是本土的，商务关系的需求当然应该以本土需求为主，这一点是不能变的。这跟CBD不一样，CBD的定位从狭义来说，什么叫CBD呢？国际经济中心城市的市中心的特区，就是搞国际商务办公的，它的任务就是这个，CBD就是中央商务区，所以它从地理位置来说就是这样，但是由于这两个区域启动的时候都有一个偶然性，为什么说呢？因为CBD选址的时候当时选了6个地方，有南四环、有建外，最后考虑结果还是选一个接近中央区的这么一个地带，在建外那儿建CBD，中关村也是中心，所以两个地方都搁在北京中心城这个地方，当然是有矛盾的。

 但是我觉得很重要很重要的一条，要把定位搞清楚，你将来搞商务也好，盖写字楼也好，要弄清楚定位是什么。定位是什么？一个就是综合改革的实验区，再一个就是国际竞争力科技创新的师范基地，再一个就是科技成果的浮华和辐射基地，再一个创新人才的培养基地。国家给了中关村高科技园区的四个定位，你应该围绕着这个作文章，不管盖楼也好，将来优化商务环境也好，要紧紧围绕着这个做。对CBD目前的入住率用不着眼红，因为我干我的事。

 我举个例子，为什么高科技园区那么重要？从中国的高科技企业来看，大概大多数都是引进型的，上海六个高科技园区，我们查了一下，通通都是引进技术，关键的技术是在人家手里，所以产值可能很高，但是利润大头不在我们这儿。比如说我们现在查的材料，硅谷跟台湾新竹，跟广东东莞，三个地方是产业链，怎么分配利润？硅谷是25％，新竹是15％，我们东莞只有5％，这说明什么问题？说明你自己要是没有自创产业，你根本利润大头在人家手里。

 还有一个例子，比如2001年苏州人均的GDP远远高于南京，差一千多，但是职工的平均工资跟GDP的比例，就是工资相对值，远远低于南京。这是什么情况呢？就是说GDP创造出来以后的收入并没有上去，为什么呢？苏州高科技园区搞得很多，但实际上钱都被人家赚了。所以世界发达国家对于知识、对于技术的贡献高的都在50％，德国甚至到了87％，资本贡献率只有23％。我们今天看出来，今天国家定为什么搞高新企业？中央的决策就是这样，我们部门在拼资本、在拼资源、在拼毛利，我们稍微有一点GDP一定的水平以后，就应该搞这个。上海的决策很正确，但是GDP一到5千的时候，马上就下决心搞科技，科技兴富。他提的口号，“走华山天堑一条路”，因为搞高科技有风险，我就是要走这条路。所以中国发展必须要走一个跨越园区高新技术的门槛，必须迈这个门槛，这个门槛不迈的话中国强不起来，就是园区高新技术。所以中央给我们定的高科技园区的4个功能要求里头，我认为总重要最重要的就是创新，创新这个是最重要的，就是你必须搞新的东西，另外是自己的东西，这一层是第一层意思。就是说搞高科技定位意识要定在这个地方，不要对人家眼红，人家家做生意，你主要是搞这个。

 第二个要针对性，就是要按照创新为主的高科技的特点来优化自己的商务环境，就是要突出这个差异性，你跟CBD的差异要显示出来。上回的CBD的会我没有参加，但是这里有哪些差异呢？第一，中关村这个地方房地产来说要重视小型企业的需求，硅谷那边的企业规模是一个宝塔形，83％是10个人以下的企业，真正像卡西欧那样一千人以上的只有2％，15％是10人到15人，所以大部分是10个人以下的。中关村地区今年为止最近出了200万平米的写字楼，分两类，中高档，就是租金在3块到4块一平米的一天的是大多数，所以这部分的竞争最激烈，而租金是影响入住的下跌最厉害的。相反，中关村一个顶层的，像理想国际大厦，它的租金入住率都双高。再一个抵挡的，就是一天一平米3元钱以下的，吸引了大批的中小规模的企业。这两块，中关村的很火。我最近没搞股票，我最近有钱买了一个地方，银都大厦，就是华远搞的，我觉得那个地方地点很好，另外又便宜，所以那个地方一弄很快就租出去了。

 这是一个，你不要眼睛只盯着大企业，创新企业肯定是从小开始的。这是一个特点。

 第二个特点，要给创新者创造一个创新的场所，就是扶他上马。那么扶他上马需要的条件是什么？这个很重要，第一，门槛要低。因为他的高科技要上马的时候门槛不能太高了，另外风险比较大，再一个科技产品有生命周期短的特点，这些东西都跟上百年的企业是不一样的。你做房地产这个要知道。

 再一个，最好居住、办公能够有一体化的服务，包括社会生活服务也要搁在一块，要集各方面的功能在一块。上海最近搞了一个中央治理区和商务贸易区在一块，这个我觉得挺好的，这都是特点。搞中关村的房地产也好搞商务优化也好，有这个特点。

 王维波：党总，同样的问题您有什么样的看法？

 党斌：今天谈中关村的商务环境缺失，其实今天谈的是中关村的区域概念，中关村概念很大，但是我们谈我想更侧重中关村核心区和发展区这个区域的配套问题，我刚才同意吴教授的观点，研究某个区域首先定位要搞清楚。我认为对中关村的定位像吴教授说的，总的来讲是非常正确的，就是从国务院也好、研究室也好，对整个大园区的主体定位是非常正确的。在这个定位的基础上，如果说定位已经确定了，那我们就是下一步如何来规划，在这个规划的过程中要解决配套的问题。我认为在这个过程当中可能我们在发展区、辐射区之间，? 位相互之间的联系，然后本区域内的规划定位，自身能够形成一个有机的配套的循环，还有各区域之间的配套能不能有机地联合起来，另外走了一点弯路，就拿我们核心区来讲，可能最早定位就是一些大的国际跨国公司，为什么核心区出现那么多的都是甲级写字楼，这就是跟我们最开心的定位最为理想化有关系。包括现在咱们的政府也在研究这个问题，新出现的几块地可能性质要稍微做一些调整，原来可能是5A级的写字楼现在可能要变成公寓，为什么呢？如果不这样可能那边会变成一个鬼城，白天工作晚上都关了。

 还有要有配套，不仅要8小时之内的配套，还要有8小时之外的配套，不仅有个人的配套，还要有家人的配套。不仅仅说我这个西区的定位是核心区或者是高端的区域，光考虑那个不行，我们要考虑周边。休息、住行、娱乐这个有没有，我们要宏观的考虑这个问题，这是我们值得考虑的问题。像上地作为发展区，上地可能是八小时之内定位的，这边可是是我办公的地方，这边可能是交流中心，那边可能是研发中心，但是这两个之间怎么有机的衔接。最早提出的一个概念，前变后场，把西区作为一个研发、生产的基地，但是这是两个区域? 衔接，区域内部也是需要一个小的循环体系建立起来。还涉及到我们周边的住宅、医疗、教育、商务、酒店等等，这都需要综合的考虑。为什么有些大的企业愿意入住CBD呢？就是因为五星级酒店比较多，高档的商务中心比较多，海淀这边就少一些，但是我们也有我们的优势，我们的教育在北京来讲，甚至在全国来讲是最好的，我们可能为他解决了家庭的后顾之忧的配套上我们是走在前头的，那我们如何弥补他家人的居住、生活、休闲，类似的这些问题，我想从配套上来讲应该考虑这些问题。

 我们和陈总都是做中关村核心区域的房产项目，说到这儿也有一个问题是值得我们探讨的。因为核心区现在主要的卖场是搞电子产品的，电子产品原来就是一条街小铺店，现在逐步进都了，应该说这个市场的培育和发展，还有整个容量也是有一定限度的，这个不能说看电子市场好大家都一哄而上都搞电子市场，这样会造成内部的恶性竞争，而且不利于区域的市场发展。我们因为前一段也探讨过这个问题，国家应该从政府的角度对电子卖场的审批有适当的控制，不应该无限制的发展。这个区域虽然我们是做电子产品、高新技术产品的展? 一个比较理想的场所，但是对于这个区域来讲总体上有一个宏观的调控。如果说这部分控制好了，整个市场稳定了，也有助于西区的发展。

 还有一个问题，我认为交通问题可能是我们针对核心区来讲，未来可能是要面临的问题，据说也要跟四环做一个引桥沟通，但是整个区域来讲都是这种高档集中办公的场所，未来的车辆出入一定会是一个问题。现在地铁是建成了，但是还是要有车辆进来的，地铁的改善可能是对我们一般的工薪阶层或者是逛电子卖场这些人很方便，但是来客、办公的可能车辆交通一定要考虑。西区整个基础设施配置应该说是最先进的，整个地下都是按照国外的先进配套来做的。

 但是车辆通行太大，在中关村路口，机动车的通过是1万辆，非机动车是1万1千多辆，行人1万多人，这是需要解决的问题。

 再有一个，作为我们整个区域配套来讲，不仅仅着眼于八小时之内的配套，更应该着眼于八小时之外，还有对他的家人、朋友的配套，从医疗、教育、商务、休闲、娱乐等等，这些都要通盘的考虑一下。

 王维波：刚刚党总在讲话的时候，看陈总在笑，是不是陈总对党总的观点很认可啊？

 陈森林：确实党总和我们一路之隔，我们都有具体工作，更多的考虑的都是更微观的层面，跟吴教授比起来不在一个层面上。我到北京有20多年了，今天坐在这儿，所以一直在海淀这块10多年了，再加上在西区做E世界，但是我现在住在CBD那边对比较的感触还是比较大的。这完成是不同的商业氛围或者办公氛围，包括两边人的生活行为习惯差别都非常大，要细化一下是非常多的，但是我们在做每一个写字楼或者说商场的时候，对它的布局、对它的研究都有比较大的差别，这是简单说一个自己直观的体会。

 今天就中关村这边的商务环境，中关村大的商务环境我没有做过很深的了解和研究，但是在中关村广场这块已经三年多了，对中关村西区商务环境的变化和需求我想还是有一定感触的。讲一个这两天刚发生的两件事。

 一件事，现在在二环边上办公的一个大集团的老板参观中关村西区，参观完以后老先生马上就在餐厅一块吃饭说很有感触，他原来也住在这儿，变化太大了，很有意向要把他的办公室搬到这儿，决定已经做完了，适当的时候消息就会出来了。虽然他的决策时间比较短，但是他感触到中关村大的商务环境和氛围的变化。

 昨天晚上我另一个朋友，他一年多没有到过中关村这边来了，也是老北京的，开车接我去吃饭。一进中关村广场以后，他就说咱们把吃饭的时候推迟，立马受到的冲击特别大，说要在这里转、参观，问我每一个楼什么公司在这里办公。他整个的感受，中关村广场中关村西区这一块和几年前是完全不一样的，咱们天天在这里感觉是小的，但是对两三年来一次的人他的心理冲击是非常大的。

 刚刚您讲到整个中关村往大了说海淀这块写字楼供应大概在2百万左右，这确实是挺可怕的数字，具体到2百万现在消耗多少没有准确的数字，但是中关村核心区西区这一块的数字，整个规划150万，现在已经建成的不到72％。大家都感觉到控制率非常高，消化很难。但是再往细去研究，我们发现一个非常高的西大地，比如像搜狐这样租的自己用的，买了准备用的不在这里，现在西大有42万。其中有几类，一个是大的集团公司，我刚刚说的42万的时间不长，标志时间是去年理想大厦从理想竣工开始，到今年9月份，也就是20个月份的时间，平均每个月西大的数字超过2万，这是很可怕的数字。从一个侧面大家就应该看到，确实200万平米的写字楼现在还有控制的压力，有资金的压力，但是同时也可以看到有很庞大的西大，按这样的数字一年半左右就可以西大完了。这个数字搁全世界其他国家和地区的房地产市场来说，这么小的西拉，他们会叫恐怖，我跟老外投资基金经理交流他们说是真实的吗。

 吴峨：法国每年CBD一年出了多少个建筑面积？18万，咱们两年是200万。

 陈森林：法国实际上是花了很多年时间，将近20年时间，金融街咱们实际上花了7年的时候。我想中关村西区这块从2000年开始拆迁算到现在5年了，我想到第7年的可以完成。其实这个非常简单，我两年前有一个很详细的数据，包括后面这两年的变化，其实中关村这块最大的产业经济增加率，另外还有企业数量的增长，另外企业数量里面发展成小企业到大企业的比例，到中心企业到大企业的比例，就是三年、五年，咱们定义十年，这个成功率非常高，有20年的数据完全可以支撑这个。在座的搜狐算是典型的比较成功的企业，所以类似的企业非常多。

 吴峨：电子企业为什么多，在中关村70％多？我有一个研究报告，为什么？成功率高，门槛低。

 陈森林：就像您说的门槛低，起步有难度，但是成功率更多的还是高的。

 在西区中关村核心区这一块，刚才讲到有几类企业：

 第一类，大的集团公司，新东方2万5，中国电力买的辉煌大厦大约是买了1万5，中国机械装备集团买了中电6万。这是大的集团公司。

 第二类，新浪、搜狐这种新型的网络产业，还有大量的IT软硬件的产业，手机、医药、贸易，科贸E—mail和海城做的，这类企业占的比例差不多55％左右。

 第三类，教育。刚刚讲到新东方太有钱了，其实教育里面还可以找到很多的培训班，像中欧的EMBA，那么贵的楼做教学，只能说这里面的效益非常非常好。

 第四类，为这些企业提供服务的企业，比如说招商银行，像边上的海淀法院，海淀法院本身只有那么一个小楼，但是跟在他屁股后头的律师要大，当然还有其他的服务。

 这么多人聚集在这里，实际上形成了另外一个特点，原来讲做这些规范没有预计到的，就是对商业大的需求、对酒店大的需求。对商业大的需求的例子，比如家乐福的开业，他在全亚洲是最高的，而且比平均值大约高出去50％以上。为什么？其实我昨天跟我们同事交流的时候，我说今天下午这个会应该把家乐福的老板请过来，其实我特别欣赏他一点，他为什么在当时，其实大部分还是工地的时候他敢下这么大的决心花这么高的租金去入住这一块，这说明了商务这一块。

 另一类就是图书城。到今年年底应该会看到就是金姚百货，在金姚百货边上还会看到地下大型的餐饮街，那条餐饮街的租金据我所知比咱们现在亚运村和方庄两个地方的餐饮街的租金高出去30％，现在是一个人没有的地下的一条街。其实金姚百货为什么上这儿，这些餐饮街为什么租得出去？这也值得咱们做房地产、做研究的人关注的。

 当然还有党总和我们的科贸、鼎好、海龙、E世界，IT贸易有竞争，但是具体这小局部来讲可能共性比竞争性还要更大。为什么？之前北京报采访鼎好的老总的时候就说过一个数，大约到2004年北京IT产品贸易额将近300个亿，其中鼎好和海动占了将近200个亿，为什么会有共生呢？现有的割据是鼎好、海龙、科贸，但是共生性在哪儿？就说以前的基数太小了不要，就说近5年、近7您来看，增加率基本上保持在50％左右，这是很恐怖的数据。咱们把这么多高智商的人搁在一块，然后晚上变成鬼城了，实际上党总他们已经做努力了，比如西区的KTV。但是这一块又被很多人抓到了投资机会，就是在家乐福难免规划了一个五星级酒店，现在还没开工，但是已经被国外的一个大基金售出了，就是这个酒店还没开工就整体售出了。

 还有旁边也有几块地的调整，没有完全调整，因为这里面涉及到政府的问题。

 这些事情说明，大家也在齐心协力，咱们可以想像，实际上4年前做这个规划的时候就是纯写字楼、高科技，高科技也是人哪，高科技带来的另外一个其实是高收入。因为我们企业在这两年做商业的调查比较多，在中关村里面做过2千多人的详细调查，在望京做过2千多人的详细调查，我们一般归配比做20％左右的商户调查，在崇文门也做过，在西客站也做过，对比这些数据，都是在北京，但是收入水平完全不一样。区域的平均水平基本上高低能差到1.5倍到2倍，同时消费行为和消费习惯，比如汽车拥有量、自行车拥有量、每天出行的距离和目的性都完全不一样，CBD我们也做过，实际上意味着所有的安排，咱们叫商业、写字楼这些安排其实都应该不一样。

 王维波：现在中关村西区是中关村未来的商务核心区，几位嘉宾觉得未来潜在的市场优势应该是什么？

 朱朝阳：其实我刚才觉得从吴教授和另外老总说的，从中关村地区包括定位、现状的情景，我觉得从中关村作为一个高科技园区，或者作为一个大的商业园的发展，既有得天独厚的优势，又有现在比较好的基础，确确实实我们应该考虑一个问题，既然我们有这种商务环境，刚才几位嘉宾也都提到过，是不能让中关村白天是非常繁忙的，到了晚上就变成了鬼城了。及时在这个问题上各位嘉宾谈到了，说针对我们商业上，就是针对我们这些写字楼而言的，我们还忽略了一个什么问题？就是这个地区本身的、现有的居民，我们不是说未来的? 说现在我们有很多的写字楼，将来这些写字楼会入住各式各样的高级的人才，商业的或者科技的人才，他们将来会考虑在这个地方去深根、去落户，我们要去照顾他们的生活。但事实上我们在没有考虑这个之前，我们是不是应该考虑在这个地区本身就居住的大量的高素质的人才，就像我刚才提到的，像蓝景小区，应该说在全世界来讲都是独特的景观，在那个小区里住着几百位资深的教授，大概有100位左右的中国科学院、中国工程院的院士，这个全世界都不会有的。我们总共有2千个两院院士，有的省可能就几个，所以从这个意义上来讲，对这? 应该考虑。

 所以我们综合这两方面的因素，现有的这些本身就是中关村地区宝贵的财富，这些优秀的人他们的日常的生活，包括他的迎亲送友，或者各种学术交流、各种科研交流，甚至还包括其他的，像研究、科技的产业化，包括商业贸易，等等这些东西，如果从这个角度上来看，我们现在在考虑商务环境的时候，一方面我想从政府的规划上面，刚刚提到了四个要求，我们的上级部门或者中央对中关村科技园区的要求，这种定位是有战略性的。我们住在这个地区的企业或者希望在这个地区有所发展的企业，最希望的是我们怎么样去发现一些商机? 商机靠什么？去寻找在这个企业当中最缺的是什么。所以从这个意义上来讲，文津国际这个项目最早也是写字楼，我们后来从内部包括跟学校包括跟地区这块提出我们的申请，最后改成一个是公寓一个准备定位为五星级的酒店，这样一个定位为什么？其实就是我们在这个过程当中看到，这个地方非常缺乏。一方面作为企业来讲，可能是利益所在，但是另外一方面如果把话说得漂亮一点，也是作为企业，作为这个园区企业的责任，要做好相关的工作。

 整个清华科技园将近70万平米的建筑，文津国际包括地下超过12万平米。我刚才提到我们即使不看包括像搜狐这里面工作的人员，我们只看清华大学就有很多，实际上这些人白天在清华晚上干什么去呢？他们至少离工作至少3公里、5公里的地方去寻找住的。同样像海淀那块，就是中关村西区一样存在这个问题。所以我刚才很高兴听到陈总说西区可能会有一些项目，我觉得确确实实如果我们从整个中关村的商务环境生态来看，或者是我们从一个更大的角度来看，中关村要做一个商圈，中关村这个商圈要有一个长足的发展，一定要经历一? 步的完善，合理布局到最后整个园区从天然的优势，包括科研，到后来我们比方说大量的高新企业的入住，包括各种研究队伍的进入，到最后各种商务活动的开展，这样一个联系。

 所以总这个意义上来讲，可能现在一方面我觉得中关村的写字楼，因为我对写字楼的研究不多，但是我直观的感觉来讲，我想他的写字楼跟其他相应的环境一定是配套的，如果说相应的配套设施是好的、是完善的，那么我相信这些写字楼消化起来要容易得多。反过来，因为这个企业是可以流动的，比如说微软可以走的，搜狐走了可以回到的，那么这种完善一定是由内在的需求来推动的。我们现在可以看到，中关村地区的需求，除了写字楼以外还有大量的，包括像超市，包括像酒店，包括高档的住宅，等等这些。所以从这个意义上来说? 们在谈这个问题，另外一方面像中关村管委会，其实由他们主办这个东西可能更合适。

 吴峨：我自己感觉中关村的规划可能要不管的根据是市场的需要来调整，比如说我希望通过这一块论坛呼吁一件事，要给35岁以下的中关村的创业者建立一个宜居之所。为什么这么说呢？住房太大了，2000年中关村北京市有一个规定，说中关村的中心区不批准住宅项目，这个项目卡下来以后，我们的华清大厦算是最后了，再建也没有多少了，现在这个问题是大问题。你说中关村活力在哪里？活力主要在这儿，最大的资源没有利用，中关村如果长期有活力的话就是人，活力要看一个阶层35岁以下。

 我做了一个调研，中关村科技创业者中间年龄结构是这样，我们调查了107名创业者，35岁以下的44人，占41％，最小的是23岁。35岁—45岁的36人。46岁—55岁的19人。55岁以上的8个人。中关村现在创业者中主要的在35岁以下占很大比例，中关村创业者中平均年龄39岁，现在39岁2000年不让盖的时候没有地方。现在是不安居何来创业，你让他创业没有地方住啊，所以中关村现在要解决一个问题，我也给政府提这个意见，不能够仅仅做长期培养人才、输送人才，中关村要留住人才，要发挥人才的作用，你把人留住了是中关村最大的优势，你留不住人怎么办，没有后劲了，所以这是中关村最大的财富。

 35岁这批人的需求是什么？你盖房子针对他们的需求来搞。最近有很多回国的人找我，说吴老师你给我推荐推荐到哪儿去找地方，他们有一句话“办公室是我的，房子是我的，但是我找不到谈心的人，就是地方”，这是一个问题，高知识人的生活、娱乐需求不同于一般人，当然不比喻同一化，但是这些人跟一般的，比如说老大爷下班以后在马路边上下棋，这个需求是不一样的，他们要求的是一个安静的、舒适的酒吧、咖啡听，另外住宿还有要求，人家从国外回来以后，你让他跟搬迁户住在一块受得了吗？受不了，所以这是很大的问题? 有特点的，跟我们国家一般的企业年龄的结构不一样，一般的企业年龄结构是46—55，就是一般的企业，46—55的年龄段占47.3％，我们35岁以下的占大多数，中关村的特点在这儿，所以你要为他们盖房子。什么地方呢？我倒主张在山后，那个地方是可以做中关村的后花园，给他们一个好地方，给他们创造一个有创新灵感的地方，因为这一点是很重要的，为什么呢？因为我感觉到硅谷有一个问题，叫做“社会雨露”，就是把无形的社会资本不断增值，就是说在瞎聊天当中、在休闲当中、在咖啡厅里面最后灵感出来了，科研的东西就是这样，就? 创新的灵感常常来自这些。

 我们做过调查，这样的地方创新出来的，有一个调查，大多数的灵感在什么地方出来的呢？比如说现在大学里曾经有过规定大学生不许到校外住，实际上我认为这个都是不理解年轻人。很多科研的创新是在交叉学科中间形成的，在居住环境碰撞中间形成的。所以说这个东西常常是大学校园里、一个草坪上或者树低下两个人交换，交换交换就出来东西了。因为我这儿有一个例子，比如说我们清华大学有这么三个人搞一个公司，搞大屏幕的那个，就是这样，第一个姓丘的21岁，他自己搞了一个多媒体差大屏幕的投影仪，做出来的。最后23? 王科看到以后，非常高兴，就在饭厅里头跟我们经济管理学院一个MBA徐忠聊起这个事，这三个人就说我们下决心干吧，投了50万做了一个公司。最后上海第一百货看中了他这个以后，拿了250万来投资。就这么创新出来的，所以我们中关村要给这些人搞这样的地方。因为他当时也是到处找，没地方办公、住，这都没地方解决，都在学校里头、宿舍里头，到处找，要给这些人地方，这些人有特殊的地方，很多科研的灵感就在这个地方出来的。

 欧阳修，人家问他说你写这么好的词灵感在什么地方得来的？马上、枕头上、厕所，他说这三个地方出他非常好的文词，所以你要给他创造环境。刚刚说中关村不能晚上搞一个鬼城，就是这个意思，你要有这个东西。白天拼搏的时候大家互相之间都是在竞争的，恰恰是晚上的时候闲下来的时候可能互相之间能够创新出来东西。

 所以我主张写字楼现在中关村可以少盖一点，是不是盖一点35岁人需要的，就是他们心目中的那个房子。

 朱朝阳：那不是谁想盖就盖的。

 陈森林：吴教授，我们真想盖啊，要不想盖那清和那块地怎么能拍到那么多钱呢。

 朱朝阳：我搞过一个项目，后山那儿搞一个山庄，我给过他一个策划书，我说你的目标定位群就是35岁以下，价钱不要太高，他的收入我算过。房子得盖，不能不盖，中关村现在写字楼盖多了。

 王维波：现在很多人快没有地住了，甚至在南城买一个房子。

 朱朝阳：那些公司怎么跑的啊，我上班一个小时，回去一个半小时，我两个小时、三个小时在路上受不了啊。

 王维波：不排除路畅通的情况下，如果是堵车的情况下更不好。

 朱朝阳：所以我主张山后的那片地要盖一批这批人能住的房子。

 陈森林：后花园像西百旺是180万，温泉200万多一点儿就够了，加起来500多万，我估计两三年基本上就没有了。

 吴峨：国外有一个沙龙文化，就是很多志同道合的人在一块，大家有时候聚在一块来聊天。中国没有，没有怎么办？下班以后跟野鬼似的到处串，我找不到谈心的人和谈心的地方。

 朱朝阳：前段时间我们谈酒店的功能，从数学上来看，在19世纪的时候曾经出过一批，包括非常著名的，像波兰学派，这些学派最后怎么出来的？其实都是从咖啡厅里出来的，就是在那个时候有一批人，在咖啡厅里大家平时这种交流，通过这种交流逐步逐步对一些比较感兴趣的问题达到能够坐在一起研究，做完以后逐步逐步成果能够成批的出来。事实上我们现在相当于这个概念，像清华的、像科学院、北大的，老师跟老师之间，学生跟学生之间，我们甚至有一些想法，我们也可以做一些比较安静的像咖啡厅，这样的话能够给大家创造? 交流的环境，事实上这样应该说对整个区域的发展是有好处的。而且事实上我一直讲，一个地区的发展我们可能看到的是竞争，其实一定是互相的扶持。大家可以看到，比如说三里屯的酒吧一条街做得好，为什么现在来看像后海这一带酒吧基本上也成气候了？我们可以想像一下，在三里屯酒吧那条街比较火的时候其实后海的酒吧就没有，但是它火起来了，为什么呢？一两家店是出不来的，而且大家对他的认同感不是很强的。所以从这个意义上来讲，有些时候我们不能简单地讲同行都是冤家。同样的说到比如说中关村的商务环境，有些我想写字? 字楼之间也好，写字楼跟配套的酒店也好，或者酒店与酒店也好，他们之间也并不一定是完全竞争的。

 酒店这块比较明显的例子，燕莎那块的饭店，但是那块的酒店入住率非常高的，我认为他是形成独特的酒店区，当然本身也有他的优势，比如说交通各方面比较发达，但事实上我觉得也有一定的意义在里面。

 党斌：这个从房地产评估的角度来讲，地价的提升就是靠周边的地价来提升你的地价，肯定周边的环境改善了你就自然提升了。

 刚才主持人提到关于中关村西区核心区未来的发展问题，我认为刚才大家谈了一些中关村不足的地方，不足的地方有好多，但是我认为中关村的未来还是应该看好的。为什么？有许多别的地方不具备的东西，首先中关村不是海淀的中关村，也不是北京的中关村，是中国的中关村，是世界的中关村，一提中关村大家都知道是什么地方，所以这个品牌是任何其他地方都没法比拟的，这就是一个很大的招牌。

 第二，中关村的人才优势、研发能力的优势，这也是全国来讲任何地方都不能比拟的。上海的经济比北京可能走的好一点，但是人才优势在中国来讲北京是最好的，而北京来讲海淀区又是最集中的地方。还有研发优势是任何地方都不能比拟的。

 第三，中关村区域来讲是最具活力的地方，目前都是中小企业，平均每5分钟还是10分钟就要诞生一个新的企业，这个地方对企业的产生和生长来讲是最具活力的，所以未来的发展空间，包括发展的远景是非常看好的，这就是中关村的发展空间。他起步比较晚，但是又是定位比较准确的，定位比较有特色的一个区域，所以他的发展空间我认为还是非常看好的。

 还有一个原因，如果我们单讲西区，刚刚我还讲到西区的交通问题，我们从理想来讲有不足的地方，但是相对来讲跟CBD、金融街来比又是最好的地方，因为西区是整个统一规划的，已经考虑到了未来的发展，所以基础设施是非常好的。这一点未来的发展和相对其他区域来讲又占有一定的优势。

 还有一个交通上最大的优势就是地铁，可能我们一般国际大的集团，选择他的办公地点不一定对地铁依赖很严重，想像中都是有车族，实际上国际大的集团选择办公地点的时候对地铁的依赖还是最大的，因为办公是半土，往往考察办公地点的时候他们首先要考察交通问题，尤其是北京交通拥堵的情况下，对地铁的依赖还是比较大的。现在地铁有4个号线、有个10号线，它的修通对中关村的交通改善是非常明显的，而且会吸引一批大的企业到这儿来办公。

 其他的我想就是西区的优势，我认为随着他的配套的不断改善，而且知名企业的入住，这类企业可能带动一大批相关的企业。未来的前景我也是看好的，可能像刚才几位提到的，我们都是集中上市，而且在这个区域当中可能差异不太大，这是存在一定问题，但是长远来讲我认为写字楼也好、商场也好，西大调肯定是没有问题的。

 王维波：世界五百强的企业带动很多小的企业。

 党斌：中央台要到CBD肯定会带动一大批企业进去，比如我们的IT方面的企业进入也会带动相关的一些产业链的企业入主。中关村核心区、发展区、辅助区，三个区域的定位是非常合理的，能够形成一个产业链，这样吸引着上游、中游、下游的入住是非常有好处的，我想未来的中关村发展还是非常看好的。

 另外中关村东区，现在可能已经批了，它的定位可能跟西区有差异，据说他们已经考虑了西区目前存在的一些问题和需要弥补的东西，都会在东区加以弥补，这样整个东区、西区呼应起来会非常好。

 王维波：同样的问题，陈总怎么看。

 陈森林：我讲点儿微观的事，西区整个规划是150万现在基本上完成了100万，已经在西区50公顷的地上投进去的钱到现在将近120个亿出头，再加上周边隔一条街的科贸、法院等事业单位，这个也是100个亿。意味着在不到一平方公里的地上的投资，还不算地铁、四环路这种公共设施、公共交通的投资就是超过200个亿，其实这个道理很简单，200个亿哪怕扔到一个贫困山区，这个贫困山区也会发展起来，何况是扔在一个人才济济、收入水平极高、产业发展前景很好的地方。200个亿绝对不是一个小数目，投资的集中度非常高，这个投资还不是投完了就完了，而且这个投资不是说买了机器设备了，紧接着像东区的投资，这块的前景我觉得没问题。最好的例子大家就看看金融街，刚开始的时候到现在的变化，实际上西区未来的前景基本上会这样，只是入住的企业类型有一些区别了。

 再补充一点，实际上从房地产的角度我是看到了这一块物业面积配置越来越齐全、越来越合理，从原来规划的纯写字楼，到现在出来的刚刚说家乐福、百货、小吃一条街，都是变得很餐饮了，像党总的KTV八层还那么火。五星级酒店、百货、大卖场、休闲、娱乐，还有大的康体中心，慢慢产业功能的配比就合理了。这里面其实讲到一个产业的问题，另外一个基础就是人流，中关村大街那边的人日常10万左右，稍微节假日的时候就是18万左右，基本上赶上王府井。

 而这些人群，刚才吴教授讲的比较透的了，是非常年轻的。年轻意味着什么？20年前美国做的一个未来时代趋势里面，所谓的阳光地带和散热地光，我觉得影响最大的一点就是人群的结构，年轻化还是不年轻化，结果现在一看实际上就是这样。这个里面所谓年轻化，在年轻人的变化过程中自己的生活收入和生活习惯会发生大的变化，比如说我自己10年前的收入和我现在的收入完全不是一回事了，这种变化还比较慢，另一个更快的是，5年前的25岁的年轻人和今天的25岁的年轻人的消费观念、消费水平、消费能力完全是不一样的，是存在很大的倍数问题。有消费、有创新能力、有受教育程度的基础，有平均智力水平的基础，还有我刚刚说的扔了好几百个亿在这一块，我觉得这一块的前景很好。何况还有政府管理，即使没有政府管理也差不了。

 补充一个小道消息，你们刚刚说配套和居住的事，居住大规划里面有几百万平米，昨天我和一位副区长汇报一个事情，在山后旅游区还会做一个非常大的交流空间，就不是一个小咖啡馆似的交流区，而是加上几个大公园在这一块，形成大范围的大家在这里休闲、郊游，类似于智慧谷的概念。毕竟钱多了以后就带来喧嚣，就是更清静的以自然风景为主的。这个案例从哪儿来的？是借助于印度的，印度的软件产业发展的比我们好，印度的高科技地方留了一个非常传统文化的地方，大家在里面练练瑜珈或者做什么。我们跟区领导也是沟通这? 的那个环境，除了几大软件企业以外、住宅以外，其实还需要一块，毕竟这些人是靠脑子、靠智力发展的、靠创新提高的，还得提供这么一片地方，这块地方可能建筑会很少，但是投资会很高。但实际上也不能完全国际化，硬件可以国际化，灯光、空调可能会国际化，但是氛围一定是特别传统文化的，一桥一水什么的。

 党斌：山后的水系规划还是可以的。

 陈森林：这块其实是需要呼吁的，实际上现在面临的问题还是挺大的，大在哪儿？跟现行的土地政策方面，实际上你刚才说的土地问题就是大的问题，为什么清河会拍得那么高？这一块的发展比别的区域大得多，但是土地控制完全是跟别的地方一样来，这样就带成35岁以下的人想找住的地方还得回家找爹、找妈借点款才行。海淀区的价格增长在全北京是最快的，世纪城刚开的时候是什么价格，世纪城7千多、8千多卖没了，结果提到1万多照样能卖。万柳那块今年的二手房一万一，华清家园从5千8开始的。只要政策这块不放开开发商就是钱，那没办法，他不赚二手房的放工接着赚。

 王维波：我们应该如何打造21世纪的中关村？

 吴峨：国际化。因为北京就是一个国际化的城市，中国只有一个北京。中关村中央确定的是高实验区，必须要国际，但是国际化不等于我要的都是高科技、跨国企业进来，关键的关键就是自己的企业怎么变成一个国际化的企业，然后这样一些国际化的企业需要什么样的商务环境，要研究这个东西。本土化不是低水平的，本土化是指市场或产品是本土化，但那个水平应该是国际水平的，这个很重要。跨国企业进住中关村也不是跟CBD的跨国企业需求是一样的，CBD那个是搞生意的，这边进住中关村是有他的需求的，所以这个东西我觉得科? 区一定要搞国际化，为了国际化我觉得还仍然要呼吁政府对这个高科技园区实行特殊政策。刚刚说了房子问题，你不用和数政策你留不住人才，高科技就跨，园区可能就受影响。

 我还强调一条，商务环境的优化，包括硬环境和软环境两方面。硬环境刚刚大家谈了很多了，软环境也很重要。大学城不是过去的八大学院，八大学院搞的时候互相之间是独立的，最后才建了一个体育学院那边的共享的，所以不成为大学城。我们现在搞中关村一定要把共享的问题解决了，所以这样的话要求我们环境要重视，包括什么？金融支持、政策优惠、政府立项、教育培训、科研成果的转换，还有市场的开放程度，还有文化、事业规划、人才，这套软环境一定要跟上。规划不仅仅是硬环境优化，软环境也一样的优化，这样中关村? ，这方面不够重视，不是把这个当成国家国务院中央给我们确定那个高科技那么高的高度来看。比如土地政策问题，高科技园区应该有自己的特殊政策，过去有特殊政策为什么现在不敢呢。

 朱朝阳：这不是中关村能解决的。

 吴峨：中关村这个地方本身是国际性的东西，所以不能不考虑，有这个魄力才行呢，上海有这个魄力，上海有一些是比较胆大的，北京市委要有魄力啊。你把这个园区搁在一块去吵，争跨国公司，最后怎么样，要解决自己的发展道理。软环境优化我觉得也很重要。

 朱朝阳：简单说，我觉得用16个字总结，我对中关村的商务环境的发展我觉得是“找准定位、认清优势、平衡布局、稳步发展”，我觉得这是未来中关村发展需要做的。

 党斌：我的观点跟吴教授有相同的，一个是要注意硬环境的改善，软环境也要跟上，这些才能吸引一些知名的大企业入住。

 第二，怎么样把中关村这个品牌做和，不要做滥、做砸了，不能什么样的企业都叫高新技术企业，再有怎么样把中小企业往大了扶植，这样才能往高竞争力的方向发展。

 第三，配套方面，不仅仅要考虑8小时之内的配套，还要考虑8小时之外的配套，还有不仅仅要考虑工作人员的配套，还要考虑家人的配套。

 王维波：党总考虑的很全面了。

 陈森林：实际上我在想今天咱们下午的探讨是互相探讨还是向政府呼吁呢？

 王维波：相互探讨。

 陈森林：实际上吴教授给了很大的启发，比如科技人员住房的问题，比如经济适用房科技人员都没有资格去买，我觉得中关村这一块说商务环境或者怎么样，我这几年的感受也是四个字“顺势而为”，顺势而为其实比强化管理、比优惠措施、比做多好的规划都要重要，为什么呢？发展太快，现在咱们去想10年之后，因为咱们做规划至少要想到10年之后，反正我自己有班子在研究、也在探讨，我觉得没有人想得清楚10年之后会是什么样。如果强行的做了很多规定，不许干这，不许干那，结果就很糟糕。从1999年开始，从房地产这块来讲，就是顺势而为。对开发企业也是一样，对政府也是一样，对买房或者来做买卖的人也一样。因为势头太大，你不要试图改变它、扭转它，你就顺着走就浪了，这个过程中你会发现你要做的就是有所为有所不为。比如呼吁政府，既然投了这么多钱发展这块，其实要创造一点软环境硬环境，比如一个最小的环境，比如沿街的广告牌，可以不让房地产做，但是不能不做，这个有点勉强了。

 我再举一个我身边的例子，比如中关村广场里面有一个巨大的绿化广场，挺好的一个广场，设计的也挺人性化的一个广场，但是现在拿铁丝网围着。其实那个广场既有它的文化价值，也有它的经济价值，也有一个作为中关村广场或者中关村大园区的形象价值，几点价值之间其实是不违背的，也不冲突的。这种东西作为咱们来讲，我觉得顺势而为，做的过程中有所为有所不为，挺难的。

 王维波：现在时间正好是2点45分，我们本期的访谈就到这儿。感谢各位嘉宾光临搜狐焦点房地产网，也感谢各位网友对我们今天这个访谈的关注。谢谢！